Comptant parmi les dispositifs actuellement en place pour permettre une défiscalisation, la loi Pinel propose un abattement fiscal grâce à un investissement immobilier à vocation locative. Vous êtes intéressé(e) par l’investissement immobilier neuf île de france, et souhaitez profiter au passage d’une défiscalisation de votre impôt sur le revenu ? Voici tout ce qu’il faut savoir sur la loi Pinel, comment en profiter, quelles conditions essentielles doivent être respectées, et quelles sont les limites de ce dispositif.

Mieux comprendre le dispositif Pinel

Le dispositif Pinel a été mis en place le premier septembre 2014, et remplace le dispositif Duflot. Toujours en place à ce jour, il est l’un des dispositifs qui offre le plus fort taux de défiscalisation grâce à l’investissement immobilier, avec pour seule condition que votre investissement soit à but locatif.

En effet, la loi Pinel a été pensée et conçue pour encourager les investisseurs à prendre part au marché locatif français, en ciblant des zones de tension locative. 

Dans les faits, la loi Pinel permet d’atteindre un abattement fiscal qui va de 12 à 21% de la valeur du bien. Cet abattement est annuel, et sera attribué après chaque année de location. Plus encore, pour bénéficier de ce dispositif, le bien devra être loué pour une période minimale de 6 ans. Le taux maximal de défiscalisation étant atteint après 12 ans de location du bien.

Cas exemple

Pierre et Annabelle achètent un appartement neuf en Île-de-France (à Noisy-le-Grand (93)) d’une valeur à l’achat de 234.000 €. Ils louent ce bien fraîchement acquis pour une période de 12 ans. Ils bénéficient ainsi d’une réduction sur leurs impôts de 21% de la valeur du bien, soit 49.140 €. L’abattement étant linéaire, leur défiscalisation est de 4.095€ par an.

Les conditions à respecter pour bénéficier du dispositif pinel en Île-de-France

Tout d’abord, sachez qu’il est tout à fait possible de louer à un membre de votre famille, tout en bénéficiant du dispositif Pinel. Cela peut donc être un descendant, ou un ascendant. La seule condition étant que ce locataire ne doit pas faire partie de votre foyer fiscal.

Autre condition, le logement doit impérativement se trouver dans une zone éligible. Avec le projet de réhabilitation urbaine actuellement lancé en Île-de-France, une grande partie de Paris et de sa périphérie est ainsi concernée.

Aussi, le loyer de votre location doit correspondre au plafonnement établi par l’état en fonction de la zone où il se trouve. 5 zones ont ainsi été définies, A, A bis, B1, B2 et C. Il est important de préciser que les logements situés en zone C ne peuvent pas bénéficier du dispositif Pinel, et seulement certains logements situés en zone B2 peuvent être concernés. Il faut pour cela qu’un agrément soit attribué par l’État.

Les plafonds des loyers sont définis comme tel :

• zone A : 17,43 €/m²
• zone A bis : 12,95 €/m²
• zone B1 : 10,44 €/m²
• zone B2 : 9,07 €/m²

Cependant, ces valeurs ne suffisent pas à définir le loyer. En effet, un calcul légèrement plus complexe est à effectuer, qui comprend la surface du logement, ainsi qu’un certain taux en fonction de la zone où il se trouve.

Voici le calcul en question, étape par étape :

1. Calcul de la surface utile du logement concerné = Surface habitable en m² + (0,5 x surface de son extérieur en m²)
2. Calcul du coefficient multiplicateur = (19 / Surface utile) + 0,7
3. Détermination du plafond Pinel dans la zone : x € / m²
4. Calcul du loyer plafonné : (plafond de zone) x (coefficient multiplicateur) x (surface utile)

Cas exemple

Reprenons le cas de Pierre et Annabelle. Leur appartement de Noisy-le-Grand, est situé en zone A bis, le plafond de loyer est donc de 12,95 €/m². Il fait une surface habitable de 40,5 m², et dispose d’une terrasse de 5 m2

Le calcul de la surface utile est donc : 40,5 + 5/2, soit un total de 43 m².

Le calcul du cœfficiant multiplicateur est : 19/43 + 0,7 soit 1,14.

Comme précisé plus tôt, le plafond Pinel dans la zone A bis est de 12,95 €/m²

Ainsi, le loyer plafonné pour cet appartement est de : 

(plafond de zone)x(cœf. multiplicateur)x(surface utile) soit 12,95 x 1,14 x 43 = 635 €/mois.